競売不動産評価マニュアル第3版　別冊判例タイムズ30号 別冊30号 (2011年03月28日発売)

第1章 総 則
第1 節 不動産競売手続及び競売不動産評価の概要
第1 不動産競売手続の特質
1 不動産競売手続の通則／2 売却基準価額，買受可能価額／3 競売不動産評価の原則
第2 競売不動産価格の特質
1 価格についての考え方／2 価格に関する競売特有の要因（競売不動産特有の価格形成要因）／3 求める価格の水準／4 売却基準価額についての考え方
第3 競売不動産の調査の特質
1 一般の鑑定評価における調査と競売不動産の調査の差異／2 評価人の調査権限／3 調査の実務／4 執行官との協力
第2 節 競売不動産評価の手順
第1 競売不動産の確定
1 対象不動産の確定／2 価格の種類の確定／3 価格時点の確定
第2 競売不動産の確認
1 対象不動産の物的確認／2 対象不動産の権利の態様の確認
第3 評価資料の収集・分析
1 評価資料収集の意義／2 収集する資料の種類／3 資料収集上の留意事項
第4 競売不動産の評価手法
1 原価法／2 取引事例比較法／3 収益還元法／4 実務手法
第5 価格形成要因の分析
1 価格形成要因の分析の意義／2 競売不動産特有の価格形成要因／3 市場性修正／4 競売市場修正
第6 評価額の決定
第7 評価書の作成・提出
1 評価書，補充評価書及び再評価書／2 評価書の添付資料等
第2章 土地の評価
第1 節 更地の評価
第1 更地価格の評価
1 意義／2 評価方法
第2 更地の評価上の諸問題
1 時点修正の方法／2 地域分析の方法／3 個別分析の方法
第3 特殊な画地の評価
1 高圧線下地／2 無道路地／3 崖地／4 都市計画施設の予定地／5 埋蔵文化財のある土地／6 土壌汚染地又は土壌汚染の疑いがある土地／7 地中埋設物のある土地／8 道路敷地／9 仮換地／10 保留地
第2 節 建付地の評価
第1 意 義
第2 評価方法
1 建付減価／2 建付増価
第3 節 底地の評価
第1 意 義
第2 評価方法
第3 底地評価上の留意事項
第3章 土地利用権等の評価
第1 節 総 説
第1 土地利用権
第2 土地利用権評価と底地評価及び建物評価との関係
1 更地又は建付地に土地利用権が付着して減価要因となる場合の土地（底地）／2 更地又は建付地に土地利用権が付着して増価要因となる場合の土地／3 建物に付着している建物所有者の土地利用権
第2 節 借地権の評価
第1 意 義
第2 評価方法
1 割合方式／2 借地権の評価に当たって勘案すべき諸要因／3 借地権の契約の内容等についての確認事項
第3 借地権評価上の留意事項
1 借地権の及ぶ範囲／2 名義書換料相当率の控除／3 期間満了直前の借地権／4 朽廃寸前の建物の借地権／5 係争中の借地権／6 対抗力のない借地権／7 転借地権
第4 一時使用の借地権の評価
1 意義／2 評価方法
第5 定期借地権の評価
1 定期借地権の種類／2 定期借地権付建物の評価方法／3 定期借地権の目的となっている宅地（底地）の評価方法
第3 節 法定地上権の評価
第1 意 義
第2 評価方法
第3 法定地上権の及ぶ範囲
1 意義／2 複数の建物が存在する場合
第4 法定地上権の成否
1 建物の存在と物理的要件／2 抵当権設定後の建物の物理的変化と成立要件／3 所有者要件／4 土地又は建物が共有の場合／5 抵当権設定後の所有権変動と成立要件／6 差押え・仮差押後の建物の物理的変化と成立要件（民事執行法）7 差押え・仮差押後の所有権変動と成立要件（民事執行法）／8 先行抵当権の存在と成立要件／9 仮換地上の建物と法定地上権／10 先順位の抵当権消滅と法定地上権
第4 節 その他の土地利用権の評価
第1 使用借権の評価
1 意義／2 評価方法／3 使用借権評価上の留意事項
第2 土地の短期賃借権（平成15 年改正前の民法395 条）の評価
1 意義／2 評価方法／3 短期賃借権の評価上の留意事項
第3 民法上の賃借権の評価
1 意義／2 民法上の賃借権の付着する土地の評価方法（底地）
第4 地役権の評価
1 意義／2 地役権の種類／3 評価方法／4 評価上の留意事項
第5 公道に至るための他の土地の通行権（囲繞地通行権）の評価
1 意義／2 評価方法／3 公道に至るための他の土地の通行権（囲繞地通行権）の評価上の留意事項
第6 区分地上権の評価
1 意義／2 評価方法3 区分地上権評価上の留意事項
第7 場所的利益の評価
1 意義／2 評価方法
第8 目的外（件外）建物がある場合の土地利用権の評価例
第5 節 留置権
1 意義／2 評価方法／3 留意事項
第4章 建物の評価
第1 節 建物評価の通則
第2 節 建物自体の評価
第1 評価方法
1 再調達原価／2 現価率（減価修正）
第2 建物評価上の留意事項
1 建物かどうかの判別基準／2 建物の階数・床面積算入の判別基準／3 附属建物と目的外建物の判別基準／4 増築部分の独立性の判別基準／5 建物の合体／6 アスベストが使用されている可能性のある建物の評価／7 工場の評価／8 特殊な建物の評価
第3 土地利用権の評価
第3 節 建物利用権の評価
第1 借家権の評価
1 意義／2 評価方法／3 定期借家権／4 借家権評価上の留意事項第2 使用借権の評価
1 意義／2 評価方法
第3 一時使用の賃借権の評価
1 意義／2 評価方法
第4 留置権が成立する場合の評価
1 意義／2 評価方法
第5 不法占有の場合の評価
第5章 区分所有建物の評価
第1 節 意義等
第1 意 義
1 区分所有建物／2 区分所有建物の敷地
第2 区分所有建物及びその敷地の経済的価値の特質
第2 節 敷地利用権及び建物の区分所有形態の諸態様
第1 権利関係の態様による分類
1 敷地利用権の権原による分類／2 建物の所有形態による分類第2 有形的利用による分類
1 居住用と業務用等とによる区分／2 地域による区分
第3 節 評価方法
第1 総 則
1 原価法／2 収益還元法／3 敷地権付きかどうかによる区別並びに評価方法／4 区分所有者の義務違反物件／5 滞納管理費等
第2 敷地権付区分所有建物及びその敷地の評価
1 原価法／2 収益還元法／3 競売市場を前提とした評価額の判定（敷地権付区分所有建物及びその敷地）
第3 分離型の区分所有建物及びその敷地の評価
1 原価法／2 収益還元法／3 競売市場を前提とした評価額の判定（分離型の区分所有建物及びその敷地）
第4 特殊な区分所有建物及びその敷地の評価
1 縦割型区分所有建物及びその敷地で，敷地が分有の場合の評価／2 敷地利用権がない区分所有建物の評価／3 区分所有建物の底地のみの評価／4 敷地が複数筆により構成されているもので，敷地権である旨の登記がされている敷地と敷地権である旨の登記がされていない敷地が混在する区分所有建物の評価／5 専有部分として持分登記がされている共用部分（管理室，集会場等）の共有持分の評価／6 隣接する区分所有建物の壁を取り除き一体使用されている場合の区分所有建物の評価／7 規約に違反する増築がある区分所有建物の評価／8 専用使用権として承継されるトランクルーム等の附属建物のある区分所有建物の評価／9 階層別に建築コストが異なるような多目的ビル等の区分所有建物の再調達原価／10 商業用途と居住用途が混在する区分所有建物及びその敷地の評価／11 一棟の建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合が法定容積率を超えている区分所有建物の評価と，法定容積率を極端に下回っている区分所有建物の評価／12 近い将来に建替えが予想される老朽化した区分所有建物の評価
第6章 収益還元法
第1 節 収益還元法の意義
第2 節 収益還元法の適用基準（ガイドライン）
第1 収益還元法の適用基準（ガイドライン）
1 原則として収益還元法を適用する物件／2 例外として収益還元法を省略できる物件
第2 具体的手法について
第3 節 収益価格を求める方法
第1 直接還元法
第2 DCF 法
第3 その他留意すべき事項
1 保有期間／2 復帰価格／3 還元利回り，割引率，最終還元利回り
第4 節 適用方法
第1 総収益
1 直接還元法／2 DCF 法
第2 総費用
1 直接還元法／2 DCF法
第3 利回り
第5 節 試算価格の調整
第1 基本的な考察
第2 価格調整の具体的な考察
1 積算価格≒収益価格／2 積算価格＞収益価格／3 積算価格＜収益価格
第3 占有減価等
第7章 評価書例
評価書例1（土地建物評価例）
第1 評価額／第2 評価の条件／第3 目的物件の表示／第4 目的物件の位置・環境等／第5 評価額算出の過程／第6 参考価格資料／第7 附属資料の表示評価書例2（敷地権マンションDCF 法適用例）
第1 評価額／第2 評価の条件／第3 目的物件の表示／第4 目的物件の位置・環境等／第5 評価額算出の過程／第6 参考価格資料／第7 附属資料の表示評価書例3（直接還元方式適用例）
第1 評価額／第2 評価の条件／第3 目的物件の表示／第4 目的物件の位置・環境等／第5 評価額算出の過程／第6 参考価格資料／第7 附属資料の表示
資料編
1 建築基準法43 条１ 項ただし書の許可が受けられる場合
2 練馬区における協定通路
3 崖地の評価（東京都建築安全条例）
4 ─ 1 土壌汚染地又は土壌汚染の疑いがある土地の評価
4 ─ 2 特定有害物質使用可能性のある工場及び生産品目一覧表
4 ─ 3 汚染対策費用等
4 ─ 4 土壌汚染対策費用等≦土地価格となる場合（一定率を超える場合も含む）等の減価率（S igmaを含む）について
4 ─ 5 要措置区域の指定に係る基準（汚染状態に関する基準）
4 ─ 6 土壌汚染調査シート
4 ─ 7 措置命令の発出方法について
4 ─ 8 S igma（スティグマ）について
4 ─ 9 調査（概況調査，詳細調査）・汚染対策費用の積算例
4 ─ 10 土壌概況調査結果
4 ─ 11 土壌汚染対策法の一部改正について
5 朽廃に関する裁判例
6 借地権の存続期間等に関する新旧対照表
7 アスベスト資料