大阪地方裁判所における競売不動産評価運用基準　別冊判例タイムズ37号 別冊37号 (2014年03月07日発売)

目　次

本基準の要点等
本基準利用上の一般的注意事項等

第 1 章　総論

第 1 節　評価における原則
1 競売評価の特質と評価人の役割
2 評価の基準日
3 現況評価主義
4 一括売却
（1）一括価格，内訳価格，個別価格の意義
（2）一括価格，内訳価格，個別価格を算 出する方法等
5 競売評価の手順
（1）競売不動産（目的不動産）の特定
（2）数量
（3）事実関係及び法律関係の確定
6 評価の方法
（1）総論
（2）評価の手法

第 2 節　評価の対象
1 総論
2 従物
（1）意義
（2）要件
（3）具体例
（4）範囲
3 従たる権利
　＊付合
（1）意義
（2）要件
（3）効果

補1　評価書の補正，補充評価，再評価
1　評価書の補正
2 補充評価
3 再評価

補 2　添付書類

第 2 章　土地の評価

第 1 節　宅地
1 更地
（1）意義
（2）評価
2 　建物等の敷地の用に供されている土地（「建付地」）
（1）意義
（2）建付減価
（3）建付地価格（「建付地」の価格）

第 2 節　農地等・林地
1 農地等
（1）意義
（2）評価
2 林地
（1）意義
（2）評価

第 3 節　特殊な土地の評価
1 道路敷地
（1）意義
（2）評価
2　建築基準法 42 条 2 項によるセットバック部分（建築線による後退部分を含む）
3　土地区画整理事業施行地区の土地
（1）仮換地指定前
（2）仮換地指定後（仮換地で既に使用収益が行われている場合， 使用収益の開始時期が明らかである場合等）
（3）仮換地が指定されない土地（土 地区画整理法 90 条）
4 地中埋設物のある土地
（1）意義
（2）評価
5 崖地等（急傾斜地を含む）
（1）意義
（2）評価
（3）留意事項

第 3 章　土地利用権がある場合等の評価

第 1 節　総論
1　意義
2　土地利用権の種類
3　土地利用権が認められる範囲
4　土地利用権が付着した場合等の土地の評価
（1）買受人に対する対抗要件を具備し，買受け後も土地利用権が存続し得る場合
（2）対抗力を有しない土地利用権の場合
（3）土地利用権が存在しない場合

第 2 節　借地権がある場合の評価
1　借地権
（1）意義等
（2）借地権の及ぶ範囲
（3）借地権の存続期間
（4）評価
2　定期借地権
（1）意義等
（2）評価

第 3 節　法定地上権がある場合の評価
1　意義等
（1）意義
（2）法定地上権の成立要件
2　法定地上権の及ぶ範囲
（1）建物の利用上必要な範囲であると認められる例
（2）建物の利用上必要な範囲と は認められない例
（3）建物の利用上必要な範囲の判定を慎重に行うべき例
3　法定地上権の存続期間
（1）設定（法定地上権の成立時期）
（2）存続期間
4　評価

補　短期賃借権がある場合の評価
1　意義
2 評価

第 4 節　一時使用目的の借地権がある場合の評価
1 意義
2 評価
（1）一時使用目的の借地権が，強制競売事件の場合は最先の抵当権設定登記及び強制競 売の差押登記前に，担保不動産競売事件の場合は最先の抵当権設定登記の前にそれ ぞれ設定され，対抗要件を具備した場合
（2）一時使用目的の借地権が抵当権設 定登記後平成 16年4月1 日より前に設定され，対抗要件を備え，期間 10 年（山林） 若しくは 5 年（その他の土地）以下又は期間の定めがない場合
（3）上記以外の 場合

第 5 節　民法上の土地賃借権がある場合の評価
1　意義等
（1）意義
（2）存続期間
2 評 価
（1）原則
（2）強制競売事件の場合は最先の抵当権設定登記及び強制競売の差押登記 の前に，担保不動産競売事件の場合は最先の抵当権設定登記の前に，それぞれ賃借 権の登記がされている場合
（3）上記以外の場合

第 6 節　地上権（建物の所有を目的とする場合を除く）がある場合の評価
1　意義
2 評価

第 7 節　使用借権がある場合の評価
1 意義
2 評価

第 8 節　地役権がある場合の評価
1 意義
2 評価

第 9 節　公道に至るための他の土地の通行権がある場合の評価
1 意義
2 公道に至るための他の土地の通行権の及ぶ範囲
3 評価

第 10 節　土地利用権のない占有がある場合の評価
1 土地利用権のない占有とは
2 評価

第 11 節　一括競売（民法 389 条）における敷地を占有する利益
1 一括競売
2 場所的利益の考慮の有無

第 4 章　建物の評価

第 1 節　建物等の評価
1 総論
2 建物自体の評価
3 土地利用権の評価

第 2 節　建物評価上の留意事項
1 建物の判別基準
2 附属建物
（1）意義
（2）要件
（3）競売不動産評価における取扱い
3 増築部分
（1）評価対象性の判断
（2）増築部分の評価
4 建物の合体
（1）意義
（2）判別基準

第 3 節　建物利用権がある場合等の建物の評価
1 借家権がある場合の評価
（1）借家権
（2）定期借家権
（3）一時使用目的の建物賃借権
（4）留意事項
2 使用借権がある場合の評価
（1）意義
（2）評価
3 占有権原がない場合

第 5 章　区分所有建物及びその敷地の評価

第 1 節　意義等
1 意義
2 区分所有建物の要件
（1）構造上の独立性
（2）利用上の独立性

第 2 節　評価
1 一体評価と内訳評価
（1）一体評価
（2）内訳評価（場所的利益）
2 評価
（1）総論
（2）評価の各手法
（3）建物利用権価格の控除
（4）試算価格の調整
3　滞納管理費等

第 6 章　収益物件の評価

第 1 節　意義
第 2 節　評価の手法
1 総論
2 収益事例の収集
3 収益還元法
（1）賃貸条件の概要
（2）試算
4 価格の調整
5 債務負担等の控除

第 7 章　工場抵当権の目的物の評価

第 1 節　意義
第 2 節　狭義の工場抵当
1　効力の及ぶ範囲
2 工場抵当権の効力が及ばないもの
3 3 条目録との関係

第 3 節　工場財団抵当
1 効力の及ぶ範囲
2 工場抵当権の効力が及ばないもの

第 4 節　評価

第 8 章　土地・建物に関する債務負担等がある場合の評価

第 1 節　敷金等の差し入れがあるとき
1 意義
2 評価

第 2 節　賃料前払があるとき

第 3 節　必要費，有益費又は償金があるとき
1　意義
（1）必要費
（2）有益費
（3）償金
2　評価
（1）評価方法
（2）現存価格

第 4 節　留置権
1　民事留置権
（1）意義
（2）成立要件
2　商事留置権

3 評価

第 5 節　不動産質権
1 意義
2 評価

第 6 節　滞納管理費等

第 9 章　有害物質に関する評価

第 1 節　土壌汚染
1 意義
2 調査範囲
3 調査方法
（1）住宅地図の調査
（2）閉鎖登記簿の調査
（3）所有者及び利用者へのヒアリン グ
（4）現地調査
（5）法令等調査
4 裁判所への報告及び協議
5 評価
（1）土壌汚染のリスクがある場合
（2）土壌汚染が判明している場合
6 評価書への表示方法

第 2 節　アスベスト
1 意義
2 アスベスト含有材料の危険度による分類
3 調査内容
（1）建物の建築時期
（2）建物の構造及び耐火・準耐火建築物の確認
（3）現場調査
4 評価
（1）原則として考慮外とする建物
（2）アスベストに関する減価率表
（3）国土交通 省公表の吹付けアスベストの除去工事単価（平成 20年5 月）
5 評価書への記載方法

第 10 章 市場性修正

第 1 節　総論

第 2 節　権利が錯綜している物件
1 共有物件
2 底地，借地権付建物等
3 古い連棟式建物

第 3 節　事故・特殊・大規模物件等
1 事故物件
2 特殊・大規模物件等

第 4 節 画地条件等が極端に劣る物件

第 5 節 法令違反物件，法令上の監督処分が行われている物件

第 6 節 農地等・林地

第 7 節 残置物のある物件

第 8 節 その他

第 11 章 競売市場修正

第 1 節 総論

第 2 節 競売市場修正率

第 3 節 不売後の再評価における競売市場修正率

用益権等の引受け一覧表
引渡命令の相手方一覧表
法定地上権の成否に関する一る一覧表
評価書例①土地付建物
評価書例②土地付建物，収益物件
評価書例③敷地権（所有権）付マンション
評価書例④土地共有持分付マンション